Manutenção?! Pra quê? A urgência do “manter” nos tempos atuais.
Com o passar dos anos o homem vem buscando ocupar os espaços que estão disponíveis na natureza almejando proteção e conforto. Com esta elevação acentuada da concentração populacional, aumentando assim os espaços urbanos, se faz necessário buscar ferramentas que auxiliem nesta ocupação do meio sem afetar o equilíbrio geral ao seu redor. As edificações, por sua vez, se caracterizam como estruturas físicas destinadas à realização direta ou indireta de todas as atividades produtivas e constituem os ativos imobilizados de grande parte das pessoas.
A realização periódica de manutenção de edifícios aumenta a sua vida útil, promove valorização no mercado imobiliário, melhora o desempenho de equipamentos e instalações em geral, proporciona redução de custos, além de garantir segurança e conforto para todos os indivíduos que o utilizam. Por outro lado, a inexistência de um programa de manutenção preventiva, com o passar do tempo, torna os problemas cada vez mais frequentes — aumentando, inclusive, o risco à segurança dos usuários.
O Instituto Brasileiro e Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE-SP), em um dos seus estudos, constatou que 66% das causas e origens dos acidentes ocorridos em edificações com mais de 10 anos de uso estão vinculados à deficiência ou à ausência de manutenção, perda precoce de desempenho e desgaste acentuado. O estudo concluiu, ainda, que em mais da metade dos acidentes, o sistema estrutural do edifício teve colapso parcial ou total. Com o passar do tempo, os problemas resultantes da falta de cuidados se tornam mais frequentes e ameaçam a segurança dos usuários.
Porém, não se trata apenas de edificações privadas. As obras públicas, que têm que ser modelos para nossa cidade, sofrem com cada gestão pública que se caminha. Por causa de disputas políticas mesquinhas, a população só perde com a falta de continuidade das gestões. Parece que tem político que não quer cuidar das obras feitas por outra gestão por serem de outro partido ou pelo fato de ideologias opostas. É triste! Na política o verbo “manter” foi suprimido e o verbo “fazer” exaltado. (ás vezes nem isso!)
Conforme Harilaus (1998, pg 18), a Manutenção é definida como a combinação de ações técnicas e administrativas, incluindo a de supervisão, destinadas a manter ou recolocar um item em um estado no qual possa desempenhar uma função requerida. Mesmo assim, muitos donos de imóveis ainda tratam essa atividade como de menor prioridade, sendo um erro a ser evitado, pois é um investimento que agrega valor ao bem.
De acordo com a NBR 5462/1994 existem três tipos de manutenção: a preventiva, a preditiva e a corretiva.
Manutenção preventiva, como o próprio nome sugere, consiste em um trabalho de prevenção antes que apareçam os defeitos, priorizando:
- as solicitações dos usuários;
- estimativas da durabilidade dos sistemas;
- elementos ou componentes das edificações em uso;
- gravidade e urgência; e relatórios de verificações periódicas sobre o estado de degradação do edifício.
Manutenção preditiva é realizada a partir da modificação de parâmetros de condição ou desempenho, cujo acompanhamento segue uma sistemática.
A diferença entre a manutenção preditiva e a manutenção preventiva é que, geralmente, a primeira conta com algum sistema de monitoramento para analisar a situação real de componentes e equipamentos, em vez de considerar apenas padrões ou índices estatísticos.
E por fim, a Manutenção corretiva é a forma mais comum e primária de conservação predial. É o serviço que exige ação imediata para reparar sistemas, componentes e elementos das edificações, bem como para evitar riscos ou prejuízos pessoais e patrimoniais aos usuários e/ou proprietários. É também a forma mais cara de manutenção, além de ser prejudicial porque as paradas para a realização do serviço se dão em momentos aleatórios e muitas vezes inoportunos, o que também pode diminuir a vida útil das edificações.
A NBR 5674, de 25 de agosto de 2012, estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações. Ela tem como principais objetivos possibilitar: a preservação das características originais da edificação; a prevenção da perda de desempenho resultante da degradação dos sistemas, elementos ou componentes. A Norma define de maneira bem objetiva três princípios básicos. São eles: planejamento anual de manutenção das edificações; processos de monitoramento; e controle de documentação. Esses procedimentos são essenciais para comprovar a realização das ações, seja pela equipe de manutenção interna ou por uma empresa especializada. A norma descreve vários itens para manter as edificações em perfeito funcionamento.
Já em Fortaleza/Ce o Decreto nº 13.616 de 23 de Junho de 2015, regulamenta a Lei Municipal nº 9.913, de 16 de julho de 2012, no que concerne a realização de inspeção predial, visando à manutenção preventiva e periódica das edificações e dos equipamentos, públicos ou privados no Município de Fortaleza, em seus elementos estruturais e instalações. A inspeção predial da edificação compreende a vistoria e análise das edificações por profissional habilitado, classificando o grau de risco com relação à segurança dos sistemas construtivos, tais como: estrutura, alvenarias, revestimentos, cobertura, instalações, equipamentos e demais elementos que as compõem. Estão obrigadas a realizar a vistoria técnica periódica prevista na Lei nº 9.913/2012:
- as edificações multirresidenciais/residencial multifamiliar, com 03 (três) ou mais pavimentos;
- as edificações de uso comercial, industrial, institucional, educacional, recreativo, religioso e de uso misto;
- as edificações de uso coletivo, públicas ou privadas;
- as edificações de qualquer uso, desde que representem perigo à coletividade.
A nossa falta de cultura de manutenção nos traz muitos prejuízos. Prejuízos patrimoniais e pessoais que a primeira vista não parecem claros. A tragédia do edifício Andrea, acontecido no dia 15 de outubro de 2019 em Fortaleza/CE, nos faz lembrar a importância que está prática/cultura tem. Porém, parece que o ser humano tem péssima memória, porque já tivemos outros casos que com práticas preventivas ou de manutenção sinistros poderiam ter sido evitados.
Como Citar essa Matéria
MATOS, Alesson. Manutenção?! Pra quê?. Projeto Batente, Fortaleza - CE, 6 novembro de 2019. Arquitetura e Urbanismo. Disponível em: <https://projetobatente.com.br/psicologia-ambiental/>. Acesso em: [-dia, mês e ano.-]
